Depuis
l’effondrement des marchés immobiliers étasunien, espagnol et irlandais, plusieurs
analystes, dont
je fais partie, soutiennent qu’il y a un risque de krach du marché
immobilier en France. Il est vrai que de nombreuses données indiquent que la
situation est très dangereuse.
Des prix
objectivement très élevés
Ici, il faut
remercier Jacques Friggit, du CGEDD, qui a amassé et traité une quantité
phénoménale de données, permettant d’analyser les prix de l’immobilier depuis
1200 ! Dans
un dossier extrêmement complet, il fait un historique du marché immobilier
dans notre pays qui donne une perspective de long terme aux prix de
l’immobilier. Il est notamment connu pour ce que l’on appelle « Le
tunnel de Friggit », une mesure du prix des logements, rapporté au
revenu disponible par ménage. Avec cet indicateur, il montre qu’en France,
depuis 1965, ce rapport a évolué dans un tunnel de plus ou moins 10% pendant
près de 40 ans. Certes, Paris et l’Ile de France sont sorties de ce tunnel à la
fin des années 1980, mais
y sont revenus à la fin des années 1990.
La France est
sortie du tunnel au début des années 2000. Alors que l’indice évoluait entre
0,9 et 1,1 (1 étant la base de 1965), il a atteint 1,8 en 2007. Et s’il a chuté
pendant la crise, il est revenu à ces niveaux dès 2011. Il est aujourd’hui à
1,76. La situation est encore plus préoccupante au niveau de l’Ile de France, à
2,06, et à Paris, à 2,46. Au plus haut de la précédente bulle immobilière, au
début des années 1990, l’Ile de France avait dépassé 1,4 et Paris 1,5.
L’analyse du tunnel de Friggit implique que le marché français devrait baisser
de 37,5% pour retrouver un niveau cohérent avec la tendance de long terme, de
près de 47% en Ile de France et de 55% à Paris ! Il faut rappeler ici que dans
les années 1990, les prix avaient baissé de 35% à Paris.
D’autres facteurs
d’inquiétude
