samedi 25 mai 2013

Le krach de l’immobilier en France a-t-il commencé ?


Cela fait bientôt trois ans que  la question se pose : la France va-t-elle subir un krach immobilier comparable à celui des Etats-Unis, de la Grande-Bretagne et de l’Espagne ? Entre le niveau très élevé des prix et le début de baisse des derniers mois, on peut être tenté d’y croire.

Pourquoi on peut croire à un krach

C’est The Economist qui alerte depuis plusieurs années sur le niveau trop élevé des prix de l’immobilier en France. Selon leur dernière enquête, les prix seraient surévalusés de 39% par rapport aux loyers et de 34% par rapport aux salaires, ce qui marque une légère décrue néanmoins (il y a six mois, nous étions à 49% et 38% respectivement), du fait de la baisse des prix de 1,7% depuis l’an dernier. Le marché français est aujourd’hui d’assez loin le marché le plus cher d’Europe.



Les statistiques de l’hebdomadaire britannique sont inquiétantes. L’Espagne, où les prix ont baissé de 7,7% depuis un an (et 26,5% depuis 2007), apparaît encore surévaluée de 15% environ. L’Italie, où ils ont baissé de 4% depuis un an (et 11% depuis 2007) est encore légèrement surévaluée. Le marché britannique, stable depuis un an, mais en recul de 11% depuis 2007), est surévalué d’environ 15%. Enfin, l’Allemagne, où les prix ont progressé de 3,4% depuis un an, reste sous-évaluée de 17%. A noter que les prix décollent de 9% aux Etats-Unis mais qu’ils restent sous-évalués de 15%.

Bref, à part des pays émergents (Hong Kong ou Singapour) ou des pays dits développés mais riches en matières premières (Canada, Austraiie), la France semble en première ligne pour subir elle-aussi un krach immobilier significatif. Et le début de la décrue des prix pourrait bien indiquer le début de la fin. En outre, le nombre de transactions a baissé de plus de 20% en 2012, et le montant des crédits immobiliers s’est effondré de 26%. Ce sont typiquement les signes avant-coureur traditionnels d’un retournement de marché, comme le souligne Wolf Richter sur Atlantico.

Le krach est-il inévitable ?

La question qui se pose maintenant, c’est de savoir si nous nous dirigeons vers une répétition du scénario des années 1990, où les prix avaient baissé de 35% en 6 ans (une chute comparable à celle des Etats-Unis), ou si nous allons nous contenter d’un ajustement limité de 10 à 15% ? Il est toujours aussi difficile de trancher qu’il y a quatre mois entre les deux options, tant il existe des facteurs puissants, non seulement pour justifier la baisse, mais aussi pour expliquer le niveau des prix.

Bien sûr, beaucoup d’arguments plaident pour un krach. Le niveau des prix est tel qu’il justifie parfaitement un ajustement sévère, quelle que soit la méthode de calcul. En outre, comme au début des années 1990, l’économie rentre actuellement en récession, contexte idéal pour provoquer un fort ajustement du marché, en créant des besoins de liquidités qui déséquilibrent le marché. Enfin, l’effondrement des transactions et des crédits est un signe avant-coureur classique d’une crise.

Néanmoins, de nombreuses forces de rappel existent. Tout d’abord, le flot de liquidités peut globalement soutenir la demande d’actifs et donc aussi les prix. Ensuite, le niveau historiquement bas des taux d’intérêt diminue le coût final d’achat. Mieux, le taux de défaut reste extrêmement faible sur le marché français, évitant le scénario étasunien où les saisies et les reventes ont amplfiié la crise. Enfin, il y a toujours un manque fondamental de logements sur notre marché, du fait de la croissance démographique et ce manque est amplifié par la baisse des mises en chantier.

Difficile de savoir quelle sera l’ampleur de l’ajustement. Si les taux restent au plancher ou continuent à baisser, cela pourrait lilmiter la baisse, tout comme une légère reprise économique en 2014. En revanche, toute tension ou approfondissement de la crise pourraient l’amplifier.

23 commentaires:

  1. Il me semble que le prix d'achat devrait baisser du fait de la prudence des acquéreurs sur un marché du travail instable et qui s'orienteront plutôt sur la location de leur logement, car d'une manière ou d'une autre il faut bien se loger. Ajouté à ça la pénurie de logement, je ne pense pas que le locatif aille vers une forte baisse.

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  2. La situation du marché immobilier s'inscrit d'abord dans une aire urbaine. Si cette dernière est dynamique la pression démographique (avec combinaison des soldes migratoire et naturel) induite y maintient voire y augmente les prix. C'est par exemple ce qui se passe dans la région toulousaine où j'ai grand plaisir à vivre, mais toutes les peines du monde à devenir propriétaire sans accepter de grever considérablement mes ressources. C'est un cas de figure assez répandu, la mystique de la propriété du logement orientant assez largement les dépenses des ménages.
    Ne serait-ce que pour cette raison, on peut douter d'un effondrement simultané dans toutes les aires urbaines françaises à la fois.
    F. Commarrieu.

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  3. La sous ou sur évaluation de l'immobilier ramené a un pays est idiot ; il n'y a pas un marché mais des marchés et en France c'est une multitude qui évolue dans le temps et selon les modes

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  4. "Ensuite, le niveau historiquement bas des taux d’intérêt diminue le coût final d’achat. Mieux, le taux de défaut reste extrêmement faible sur le marché français, évitant le scénario étasunien où les saisies et les reventes ont amplfiié la crise."

    Je souscris très partiellement à cet argument. En effet, le niveau bas des taux est contrebalancé par l'allongement des durées de prêt rendu nécessaire par le niveau phénoménal des prix (même si cet allongement a peut-être connu un coup d'arrêt). De plus, autant la période des taux d'intérêt élevée correspondait à une période d'inflation permettant de s'endetter en pensant que les premières années seraient les plus difficiles avant une baisse du taux d'effort, autant la période actuelle des taux bas correspond à la stagnation des salaires, à la précarité et à une hausse des prix qui ne permet nullement d'envisager sérieusement la baisse du taux d'effort à terme. Pas de quoi finalement inciter très sérieusement à l'endettement.

    "Enfin, il y a toujours un manque fondamental de logements sur notre marché, du fait de la croissance démographique et ce manque est amplifié par la baisse des mises en chantier."

    http://www.web-immobilier.net/blog/spip.php?article119

    Le ratio nombre de logements/population est pourtant plus favorable en France que dans les autres pays d'Europe !

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  5. Le ratio nombre de logements/population est pourtant plus favorable en France que dans les autres pays d'Europe !

    Oui, mais il y a probablement plus de familles monparentales, un indicateur à ajouter serait le ratio m2 par habitants qui donne la densité d'occupation.

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  6. Exact, c'est un aspect central de la question. Mais est-ce que la France est dans une situation différente des autres pays quant à la décomposition (plus que recomposition) des familles ? Le calcul de ce ratio permettrait justement d'avoir une vue comparative avec les voisins européens. Si vous avez des ressources statistiques précises à ce sujet, je suis preneur, merci d'avance...
    FC.

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  7. Dans une ville comme Vichy, 20% des logements sont vacants. Il s'agit pour l'essentiel d'un habitat ancien, souvent vétuste, sinon insalubre (le tiers du parc immobilier français a été construit avant 1949). Même s'il s'agit d'un record parmi les villes françaises, on peut trouver ailleurs des chiffres à peine inférieurs. Cela relativise beaucoup les enseignements que l'on peut tirer du ratio logements/habitants. Il faut s'intéresser aussi à la qualité du parc immobilier.

    YPB

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  8. Il faut s'intéresser aussi à la qualité du parc immobilier.

    Bien sûr, je loue un logement en Allemagne très peu cher et je dépense rien pour le chauffage, car l'isolation est efficace.

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  9. « Une chose que les experts savent, et que les non-experts ignorent, c’est que l’étendue de leurs connaissances est plus limitée que ce que pensent les non-experts. »

    Kaushik Basu

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  10. @ Olaf

    C’est mon analyse

    @ Francis

    Très juste. Mon raisonnement est global, mais il y a une diversité de situations géographiques. Après, si les taux prenaient 2 points, le marché s’effondrerait.

    Je pense que nous ne sommes pas différents. En revanche, nous avons une croissance démographique incomparable à celle des autres pays.

    @ Patrice

    En général, il y a quand même des tendances nationales

    @ CyrilCG

    Pas totalement contrebalancé : cela permet aussi de réduire les mensualités.

    Il y a eu des périodes de taux élevés et d’inflation basse (début 90’s) : le marché s’est effondré.

    Intéressant sur le ratio logements / population. Mais il faut croiser avec d’autres analyses, comme le souligne Olaf.

    @ YPB

    Merci pour l’information

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  11. J'explicite par l'exemple ce dont je voulais parler : la hausse massive des prix, quand bien même les taux baissent sensiblement dans le même temps et qu'on prenne le risque de s'endetter sur une période plus longue, entraînent quoi qu'il en soit un renchérissement de l'opération.
    Illustration frappante avec des chiffres =
    Emprunter 200k€ à 3,5% sur 25 ans --> mensualité de 1.050€
    Emprunter 100k€ à 8% sur 15 ans --> mensualité de 720€

    Pour le reste, oui les facteurs sont multiples et cela fait qu'il est impossible d'avancer un fait précis, si frappant soit-il, et d'en faire l'explication clé de la bulle immobilière. Logements vacants, composition des ménages, chiffres de la construction, de la rénovation, déséquilibres entre les territoires... Mais la France connaît-elle sur certains de ces indicateurs une situation si exceptionnelle par rapport à ses voisins pour expliquer l'ampleur de la bulle et de sa résistance ? Je crois plutôt qu'il faut regarder du côté de facteurs psychologiques, médiatiques et fiscaux

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  12. Il est vrai qu'à la vue des baisses des prix des derniers mois on peut être tenté de songer à futur krach de l'immobilier en France, mais je pense que pour l'instant ces baisses sont encore trop peu significatives pour songer à un krach...

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  13. @ CyrilCG

    Oui, mais sur la même somme, les mensualités sont toujours plus faibles quand on allonge la durée d'emprunt. Beaucoup de facteurs en effet : incitations fiscales de tout ordre, politique monétaire (flot de liquidités, faibles taux), équilibre offre-demande...

    @ Réseau immobilier

    Pour l'instant, ce n'est pas un krach et dans les circonstances actuelles, je ne crois pas que ce soit l'option la plus probable en effet.

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  14. Ah, sur la même somme, oui évidemment ! Mais en l’occurrence je voulais un exemple réaliste, or sur la période de formation de la bulle, les prix ont été multipliés par 2,5, ce qui fait que je suis en-dessous de la réalité (d'autant plus que mon taux pour les 100k€ d'avant bulle est haut, caricature oblige, et celui pour les 200k€ difficilement imaginable sauf dossier en béton) Bref, je voulais démonter l'argument mille fois lu dans les dossiers spécial immo "oui, les prix ont augmenté mais comme vous empruntez à taux bas, vous êtes gagnant", ce qui n'a pas du tout été le cas

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  15. Juste pour info, la Chine va également connaître ce krach bientôt.

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  16. Merci pour ces informations. Pour ma part, je pense que les efforts du gouvernement (l'incitation fiscale pour les logements neufs par exemple) doivent se poursuivre pour éviter ce crack tant redouté. Dans la mesure où la conjoncture actuelle enregistre une reprise sensible du secteur, tout doit être fait pour que ce ne soit pas le début de la fin comme c'est si bien dit ici.

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  17. un krash comme cela est évident
    a Marrakech on a pas tel problème

    achat villa marrakech

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  18. Il est toujours difficile de faire comprendre que le taux d’emprunt ne fait pas forcément la bonne affaire.

    Pour le reste, il ne fait aucun doute sur le retour de la crise des années 90.

    Faut l'admettre aussi, que les propriétaires ne veulent pas entendre et ne pas voir cette réalité se confirmer malgré des signes net des volumes en baisse.

    Que d’ailleurs l’état à autoriser déjà à répercuter sur le manque à gagner par une hausse des droits de mutation.

    Alors tout ce qui dénigre la réalité du terrain est bon à prendre, surtout médiatiquement par les lobbies.

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  19. Belle analyse je dirai, effectivement le krach a déjà commencé. Reste à savoir s'il va se stabiliser là ou bien il va encore chuté dans les 35%?

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  20. Vive le crach!!!on va assister à un beau feu d artifice...

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  21. ce qui est trés intéressant c'est que je peux dire sans me tromper si les auteurs des réactions sont propriétaires ou pas....Sur la pseudo penurie de logements en france j'invite tout le monde a aller sur le bon coin ,il ya aujourd'hui sur ce site 180 000 biens immobiliers à vendre (maison et appartement) cqfd .de plus, personne ne peux dire que si il achete un bien immobilier aujourd'hui il est sur de le revendre au moins le meme prix dans deux ans deuxieme cqfd ....tout le reste c'est de la litterature,le marché baissier est en marche aux moins pour dix ans...desolé pour les vendeurs .J'habite la cote d'azur ,un ami vient de signer l'achat d'un appartement en vente depuis plus d'un an a 350000 euros...il la payé 280000 Euros...la baisse sera de minimum 45% sur 3 ans et l'intox généralisé n'y peux plus rien.cordialement

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  22. La France a actuellement l’un des marchés immobiliers les plus chauds.
    C'est le troisième marché le plus surévalué au monde, a cause d'une hausse des prix immobiliers de 8,7%.
    Il faut fait attention pour éviter le krach.
    Cordialement.

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