Immobilier : et si les conditions de crédit justifiaient les prix ?

C’est curieusement un angle mort de la réflexion. Pourtant, selon l’Observatoire du Crédit Logement, environ 75% du coût d’achat est financé par l’emprunt. Les prix de l’immobilier devraient donc être mesurés en coût complet, incluant le coût du crédit. Voilà qui donne une perspective différente.

Des conditions de crédit bien plus favorables

D’abord, je tiens à remercier Jacques Friggit et la CGEDD pour les données accumulées, et mises à disposition, ce qui m’a permis de faire une analyse remontant à 1984. Sans eux, il serait difficile de remonter aussi loin en ayant des données consistantes, nécessaires à toute analyse statistique. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que les conditions de crédit se sont grandement améliorées. En 1984, le taux d’emprunt était de 13,3% par an, contre 3,1% aujourd’hui. Jusqu’en 1993, il est resté supérieur à 8% par an. Il est tombé autour de 5% au tournant du siècle et encore plus bas après la crise, sous l’effet des politiques monétaires. Ceci a permis une remontée de la durée d’emprunt, passée de 14 ans à 17/18 ans depuis. Il faut noter que ce niveau n’est pas exceptionnel puisqu’en 1919, 50% des emprunts étaient à plus de 30 ans et 40% à 21-30 ans !

Mais si ces chiffres démontrent bien l’amélioration des conditions du crédit, un calcul, réalisé sur le site lafinancepourtous, permet d’en saisir plus concrètement l’impact en prenant l’exemple d’un crédit de 100 000 euros. En 1984, aux conditions moyennes de crédit (taux et durée), la mensualité pour le rembourser était de 1335 euros. Jusqu’en 1995, nous sommes restés autour de 1000 euros. Aux conditions actuelles, emprunter 100 000 euros revient à seulement 628 euros par mois. Si la durée est plus longue, il faut noter que le coût total du crédit a énormément baissé. Quand on empruntait 100 000 euros en 1990, les intérêts ajoutaient la bagatelle de 86 000 euros au coût total. Depuis la fin des années 1990, les intérêts n’ajoutent qu’environ 40% au coût d’un achat et même seulement 29% début 2013. Du coup, si le prix d’achat d’un bien immobilier a bien progressé de 106% par rapport aux revenus depuis 1984, en revanche, le coût complet pour un bien acheté 100% à crédit, n’a progressé que de 23% par rapport aux revenus, presque cinq fois moins ! Pour un crédit finançant 75% du prix du bien (la moyenne en 2013), alors, la progression est de 44%, certes importante, mais beaucoup moins inquiétante que les 106% initiaux.

Un niveau d’endettement à relativiser

L’ensemble de ces calculs permet alors d’estimer l’évolution de la part des revenus nécessaire pour rembourser le crédit d’un achat immobilier, ce que j’appelle l’Indice de Stress Immobilier (ISI). Cet indice pourrait être amélioré en prenant en compte la part de financement par l’emprunt (à 75% en 2013). Mais devant l’absence de données historiques sur le sujet et ne sachant s’il avait vraiment varié dans le temps, j’ai étudié deux cas : financement à 100% par crédit ou 75%. Après tout, c’est en étudiant le poids du remboursement de l’emprunt par rapport à leurs revenus que les ménages décident d’acheter un bien. Un tel indicateur dépend du prix du logement, des revenus, mais aussi des taux d’intérêts et de la durée d’emprunt. Une forte hausse des taux augmente l’ISI, chose que les autres indicateurs ne prennent pas en compte, alors qu’il s’agit d’un facteur clé pour évaluer le niveau des prix. Inversement, un allongement de la durée peut faire baisser l’ISI.

L’examen de l’ISI relativise le jugement sur le niveau des prix de l’immobilier. Il confirme que nous sommes à un niveau très élevé (l’indice est au plus haut en 2012), mais il n’est qu’à un plus haut historique (déjà atteint en 1984, en 1990 ou en 2007) quand l’indicateur du tunnel de Friggit est plus de 50% supérieur aux points hauts précédents. Il suggère donc un niveau très élévé, mais pas totalement délirant. En outre, on peut considérer que les conditions de crédit pourraient s’améliorer. En effet, comme nous sommes revenus à des plus bas historiques en matière de taux, les ménages pourraient continuer à souscrire des emprunts à plus longue durée. Un simple retour aux durées de 2007-2008 permettrait de faire tomber l’ISI 100% à 31,3%, un niveau moins alarmant. Une hausse de la durée d’emprunt à 20 ans en moyenne le pousserait à 29,8%, au plus bas depuis 2005. En outre, étant donné les politiques monétaires actuelles, il y a peut-être encore un potentiel de baisse des taux. Un demi-point de moins, ce serait encore 1,4 point de moins à l’ISI…

Bref, si l’ISI peut indiquer que le niveau actuel des prix est soutenable, surtout si les conditions du crédit s’améliorent encore un peu, en revanche, toute remontée importante des taux (au-delà de 4%) provoquerait probablement un ajustement sévère des prix. Néanmoins, il faut bien constater qu’à date, les politiques monétaires devraient rester très accommodantes, à moyen terme, et devraient donc nous éviter un tel scénario. En outre, s’il est vrai que le taux d’endettement des ménages français a fortement progressé depuis 10 ans, passant de 52 à 82% de leur revenu disponible brut, la situation est très différente des autres pays. Tout d’abord, les actifs (notamment immobiliers), ont sans doute progressé au moins aussi vite. Mieux, les ménages français sont parmi les moins endettés d’Europe, seulement devancés par l’Italie (65%), mais devant l’Allemagne (86%), l’Espagne (125%), le Royaume-Uni (139%), l’Irlande (206%) ou les Pays-Bas (250%). Bref, il semble que les ménages français ont encore de la marge pour s’endetter, de manière raisonnable. Dernier point favorable : le niveau très faible des taux fait que l’immobilier est plus rentable que les placements monétaires ou obligataires, autre facteur de soutien aux prix et à la demande.

Au final, la prise en compte des conditions de crédit, si elle montre que les prix sont à des plus hauts historiques, en terme de poids dans le budget des ménages, indique aussi que le niveau actuel ne les dépasse pas, contrairement à l’analyse comparant la valeur brut aux revenus. Du coup, à conditions de crédit stables, un krach immobilier est loin d’être certain.

Merci à tous ceux qui souhaitent reprendre cette analyse de mettre un lien vers le papier original et de citer explicitement leur source. Vous pouvez me contacter à l’adresse indiquée dans le profil du blog.