C’est curieusement un angle mort de la réflexion. Pourtant, selon
l’Observatoire du Crédit Logement, environ 75% du coût d’achat est financé
par l’emprunt. Les prix de l’immobilier devraient donc être mesurés en coût
complet, incluant le coût du crédit. Voilà qui donne une perspective différente.
Des
conditions de crédit bien plus favorables
D’abord, je tiens à remercier Jacques
Friggit et la CGEDD pour les données accumulées, et mises à disposition, ce
qui m’a permis de faire une analyse remontant à 1984. Sans eux, il serait
difficile de remonter aussi loin en ayant des données consistantes, nécessaires
à toute analyse statistique. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que les
conditions de crédit se sont grandement améliorées. En 1984, le taux d’emprunt
était de 13,3% par an, contre 3,1% aujourd’hui. Jusqu’en 1993, il est resté
supérieur à 8% par an. Il est tombé autour de 5% au tournant du siècle et
encore plus bas après la crise, sous l’effet des politiques monétaires. Ceci a
permis une remontée de la durée d’emprunt, passée de 14 ans à 17/18 ans depuis.
Il faut noter que ce niveau n’est pas exceptionnel puisqu’en
1919, 50% des emprunts étaient à plus de 30 ans et 40% à 21-30 ans !
Mais si ces chiffres démontrent bien l’amélioration des conditions du
crédit, un calcul, réalisé
sur le site lafinancepourtous, permet d’en saisir plus concrètement
l’impact en prenant l’exemple d’un crédit de 100 000 euros. En 1984, aux
conditions moyennes de crédit (taux et durée), la mensualité pour le rembourser
était de 1335 euros. Jusqu’en 1995, nous sommes restés autour de 1000 euros.
Aux conditions actuelles, emprunter 100 000 euros revient à seulement 628 euros
par mois. Si la durée est plus longue, il faut noter que le coût total du
crédit a énormément baissé. Quand on empruntait 100 000 euros en 1990, les
intérêts ajoutaient la bagatelle de 86 000 euros au coût total. Depuis la fin
des années 1990, les intérêts n’ajoutent qu’environ 40% au coût d’un achat et
même seulement 29% début 2013. Du coup, si le prix d’achat d’un bien immobilier
a bien progressé de 106% par rapport aux revenus depuis 1984, en revanche, le coût
complet pour un bien acheté 100% à crédit, n’a progressé que de 23% par rapport
aux revenus, presque cinq fois moins ! Pour un crédit finançant 75% du
prix du bien (la moyenne en 2013), alors, la progression est de 44%, certes
importante, mais beaucoup moins inquiétante que les 106% initiaux.
Un niveau
d’endettement à relativiser
