mercredi 7 décembre 2011

La bulle immobilière française va-t-elle exploser ?


Le baromètre trimestriel de The Economist, rénové à l’occasion, révèle une fois de plus à quel point les prix de l’immobilier en France sont extrêmement élevés. Tout semble indiquer que nous sommes sur le point de voir éclater une nouvelle bulle immobilière, comme dans les années 1990.

Des prix beaucoup trop élevés

L’opinion de l’hebdomadaire britannique n’est pas à prendre à la légère car il avait largement souligné la surévaluation des marchés étasunien, britannique et irlandais dans les années 2000, parlant de bulle bien avant la plupart des économistes et des commentateurs. Leur papier du 26 novembre est à ce titre extrêmement inquiétant pour notre pays. En effet, la France est particulièrement mise en avant parmi les pays dont les marchés sont surévalués.

Un graphique compare l’évolution des prix de l’immobilier en France par rapport aux revenus, en les comparant avec les Etats-Unis et la Grande-Bretagne. Le verdict est sans appel. Outre-Atlantique, après être passé d’à peine plus de 80 à plus de 130 en moins de dix ans, les prix sont retombés à 78, une baisse de 34%. En Grande-Bretagne, l’indice est tombé de 140 à 120, indiquant que le marché reste sensiblement surévalué et pourrait donc encore baisser.

Mais la France se distingue puisque nous sommes passés d’un indice inférieur à 80 à la fin des années 1990 à un indice de 139. Seule la Belgique présente un indice du prix de l’immobilier par rapport aux revenus légèrement supérieur au nôtre (142). The Economist analyse également les prix de l’immobilier par rapport à ceux des loyers. Et le verdict n’est pas plus réjouissant : la surévaluation serait de 58% en France, seulement battue par le Canada et la Nouvelle Zélande.

Faut-il craindre un krach immobilier ?

Le bilan semble clair : la France présente le marché immobilier le plus surévalué des grandes puissances économiques. Cela se retrouve dans l’envolée des prix à Paris, où le mètre carré a plus que triplé, passant d’environ 2500 euros en 1998 à 8000 euros aujourd’hui. Même s’il est vrai que le coût des emprunts a beaucoup baissé et compense donc de manière non négligeable l’envolée des prix, il est évident qu’au global, les prix ont tout de même beaucoup progressé.

Par conséquent, il est probable qu’avec la conjoncture dégradée, une correction des prix finisse par avoir lieu, d’autant plus que la plupart des acteurs financiers sont sous pression pour obtenir des liquidités, malgré l’intervention des banques centrales. En outre, la suppression ou la réduction d’un certain nombre de niches fiscales devrait accélérer le mouvement de correction, après avoir artificiellement boosté les prix (réduisant à néant les avantages que l’Etat avait alors accordé).

Bref, la correction des prix ne semble plus être qu’une question de temps, qui sera dépendante de l’évolution des taux d’intérêt. Il faut noter que la situation du marché chinois ne semble pas si déséquilibrée que cela quand on compare les prix aux revenus Enfin, il faut noter que le Japon et l’Allemagne ferment la marche dans l’évolution des prix, ce qui illustre sans doute l’influence de la démographie sur les prix de l’immobilier, comme je l’évoquais récemment.

Tout semble réuni pour une sévère correction des prix de l’immobilier en France. Sera-t-elle comparable à la baisse de 35% des années 1990 ? Tout dépendra du climat économique. Et ce ne sont pas les derniers investissements réalisés pour profiter des avantages fiscaux en sursis qui vont améliorer les choses…

15 commentaires:

  1. @LP
    En effet, la bulle immobilière partout en France avec un pic en région parisienne dégonflera lorsque les taux d'intérêts monteront franchement. Mais pas avant. Les prix reviendront alors sur la tendance de long terme en corrélation avec les salaires (Cf Friggit) ce qui promet une baisse supérieure à 50%.
    Le m2 parisien retournerait à 4.000 € en moyenne.

    Il faut d'ailleurs espérer qu'un retour à notre monnaie nationale permettra à la Banque de France de positionner progressivement les taux au juste niveau de manière à revenir à des prix accessibles pour tous (par rapport au salaire). L'immobilier absorbe le pouvoir d'achat de la population active au détriment de la consommation, par conséquent de nos emplois (à condition de relocaliser !).

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  2. Ca fait tellement longtemps que j'entends dire que la bulle immobilière va éclater que je finis par ne plus y croire...

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  3. @red2

    Vous ne pensez pas que l'investissement dans la pierre par peur de l'inflation, de la chute des banques et de la monnaie mode rotative retarde la chute des prix? Parce que franchement aujourd'hui si vous avait quelques centaines de millier d'euros a investir vous allez ou?

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  4. @Anonyme du 7 décembre 2011 11:42
    Tout dépend si c'est pour spéculer ou pour acheter sa résidence principale. Bref une réponse de normand :-).

    Dans le 1er cas c'est un placement aussi risqué que les actions des meilleures sociétés du CAC40. Si je devais investir 1 million d'€uros j'achèterais des actions du Crédit Agricole aux prix actuels plutôt que de l'immobilier.
    Par contre, si c'est pour acheter sa résidence principale, un achat même aux prix actuels reste un placement où dans le pire des scénarios on récupère sa mise au bout d'un certain nombre d'années qu'il faut calculer en fonction du prix des loyers (par exemple à Paris un appart de 80m2 sans défaut majeur y compris le quartier c'est un loyer de 2.000 € à 2.200 € mensuel CC. Pour l'acheter il faut 800.000 € hors frais de notaires.
    Autrement dit, il n'existe pas de réponse simple à votre question . Peut être acheter de l'or ou d'autres métaux précieux ?

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  5. Anonyme de 11:42 : ça finit toujours par arriver. A Stockholm et à Tokyo, on penserait que ça n'arriverait jamais. Et pourtant...

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  6. l'immobilier a beaucoup augmenté, mais avec une nette progression des taux et devant les incertitudes des banques lié a la vie de l'euro il n'y a déjà plus de prêts sur 30 ans d'accordés. Les taux devraient monté pendant l'année qui vient, stabilisant les prix au minimum, une baisse reste à prévoir de l'ordre de minimum 15%

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  7. "Faut-il craindre un krach immobilier ?"

    Il ne faut pas le craindre mais l'espérer, le souhaiter très fort même!

    Pour qu'enfin l'économie et l'épargne des français puisse sortir de cet inactif il-liquide et aille vers nos entreprises et nos emplois.

    Les seuls à profiter d'une hausse sont les constructeurs et les agences immobilières.
    Le particulier lui ne fait qu'y perdre.

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  8. @ Santufayan

    La fin des avantages fiscaux pourrait bien provoquer le début de la chute, juste après avoir provoqué un afflux d'investisseurs voulant profiter des derniers avantages

    @ Anonyme

    C'est le principe des bulles : pendant un temps, on parle de nouveaux paradigmes, on parle des investisseurs étrangers pour justifier des prix délirants, et un moment, cela craque. C'est comme cela que cela s'est passé aux Etats-Unis. Et il y a toujours des cassandres qui préviennent et qui sont de plus en plus nombreux, jusqu'à ce que que le marché se retourne.

    Pas sûr sur l'inflation. La réduction de l'effet de leviers et les tendances intrinsèques de l'économie semblent plutôt déflationnistes.

    En effet, aucune idée de ce qu'il faut faire pour placer son argent.

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  9. Fin des avantages fiscaux actuels, mais rien ne nous assure que de nouveaux dispositifs ne vont pas voir le jour. J'ai eu la surprise de découvrir "Bénéficier de la TVA à 5,5% pour l'achat d'un logement neuf". J'ai le sentiment que c'est sans fin.

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  10. Je vis au Canada et le marché ici est extrêmement surévalué. En plus, ici, on ne parle pas d'investir dans la pierre puisque les maisons sont construites pour durer en gros une génération.

    La comparaison, en plus, est possible à faire avec les USA où le prix moyen d'une maison est compris entre 150 000 et 200 000 $.

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  11. Certes l'achat d'un bien immobilier est "négociable" actuellement. Pour avoir passé plus de quarante ans dans le bâtiment, vécu toute les crises depuis 1970. je ne vois pas d'explosion de la bulle.
    Certes nous verrons une baisse importante des permis de contruire de logements de l'ordre de 15%, mais pas d'éffondrement.Nous allons perdre beaucoup d'emplois dans une industrie "nationale". Les prix du m² en France sont très inférieurs à la Grande Bretagne.
    Dans ma vie, j'ai changé 5 fois de résidence, à chaque fois j'ai réalisé une bonne plus value. Dans la situation présente, ce qui est le plus à craindre c'est ... le prix des loyers...moins d'offre..il faut savoir qu'en France, il manque 2 500 000 logements neufs, et prendre en compte le "mal-logement comme s'exprimait humblement l'abbé Pierre.
    Voilà, je voulait faire part de mes sentiments, cette REALITE.
    Monsieur Pinsole, je trouve votre article incomplet.
    Vous êtes un jeune homme plein d'avenir, ne voyez pas le monde toujours en noir, comme votre chef de file Dupont-aignan.Nous sommes dans la grisaille, mais audessus des nuages, il y a un grand ciel bleu qui nous attend.
    Salutations

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  12. @Anonyme du 8 décembre 2011 16:45
    Votre argumentation me rappelle nos hommes politiques qui il y a encore peu de temps, creusaient imprudemment la dette nationale avec tous les ans des budgets en déficits.
    L'augmentation en 10 ans de +150% des prix immobiliers en IdF alors que les salaires n'ont progressé que de +20% n'est donc pas problématique ? C'est vrai que le crédit permet d'effacer cet "inconvénient" ... effacer ? en réalité nous commençons à voir les limites de cette logique.
    De mon coté je préfère voir la réalité en face que nous présente Laurent Pinsolle afin de mieux résoudre les problèmes que se cacher derrière la "positive attitude" qu'aimait tant M. Raffarin.

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  13. @ Anonyme du 7 décembre 21h

    C'est juste, mais dans le contexte budgétaire actuel qu'ils s'imposent, il n'est pas évident que les gouvernements puissent à nouveau se permettre cela.

    @ Olivier

    C'est exactement ce qu'indique The Economist.

    @ Anonyme du 8 décembre

    Je suis peut-être un peu pessimiste sur ce sujet (encore que ce ne soit pas un trait de caractère qu'on évoque souvent à mon sujet) mais j'ai quand même le souvenir des alertes de The Economist sur le marché étasunien au milieu des années 2000 et tout le monde qui ignorait, avec les conséquences que l'on sait.

    En outre, nous avons eu un précédent dans les années 1990. Cela ne veut pas dire qu'il va se reproduire, mais cela démontre que cela est possible.

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  14. La fin des avantages fiscaux, un chômage en hausse, une pression fiscale plus importante, des banques qui ont perdu confiance et des salaires qui ont peu augmenté ces dernières années ... voilà le cocktail 2012 pour l'immobilier.

    Dans ces conditions, difficile d'imaginer que la bulle résistera.

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  15. @Anonyme du 8 décembre : d'Anonyme à Anonyme, je trouve que votre discours est un peu trop proche pour ne pas dire calqué sur celui d'un agent immobilier... Au fait, j'ai lu quelque part que cette profession avait connu un grand boom ces deux dernières années, et que de nombreux agents craignaient maintenant pour leur emploi, comme ce fut le cas en 2008... Dès nouvelles de ce côté la ?

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