samedi 6 octobre 2012

Immobilier : vers un krach en 2013-2014 ?


Bien sûr, il est impossible de prévoir avec certitude quand le marché français, et notamment parisien, va se retourner. Mais les circonstances et plusieurs faits indiquent que ce moment pourrait bien approcher, alors même qu’aux Etats-Unis, la reprise se confirme, avec une hausse des prix de 5,9% en 2012.

Une bulle qui gonfle, qui gonfle

Cela fait déjà depuis plus de deux ans que je parle de la bulle immobilière de notre pays, qui n’a été que très temporairement et très légèrement dégonflée lors du pic de la crise financière en 2008-2009. En effet, les prix sont repartis rapidement à la hausse, notamment à Paris, où ils ont progressé de plus de 25%. Mais depuis quelques mois, la situation commence à se tendre sur le marché français, avec de nombreux signes avant-coureurs d’un retournement qui pourrait être douloureux.

Tout d’abord, même si les prix viennent de battre un nouveau record à Paris, à 8410 euros le mètre carré, les prix commencent à baisser dans certains arrondissements et plus encore dans un certain nombre de villes. Et il y a deux indices annonciateurs d’un retournement. Tout d’abord, comme le rapporte Challenges, les transactions ont baissé de 20%. Ensuite, malgré des taux en baisse, le volume de crédits a baissé de 29% au troisième trimestre ce phénomène s’accélère

Pour l’instant, les prix résistent à Paris, mais cela s’explique principalement par le fait que les propriétaires ne mettent pas en vente leur logement pour éviter de déséquilibrer le marché et pousser les prix à la baisse. Mais cela pourra-t-il durer ? En outre, comme l’a rappelé The Economist dans son dernier indice des prix, la France est, en Europe, après la Belgique, le pays où les prix sont les plus surévalués, de 43% en moyenne (49% par rapport aux loyers et 38% par rapport aux revenus).

Un marché au bord du précipice

Le décalage entre le marché français et les autres marchés européens est très inquiétant car il semble qu’il suffirait d’une allumette pour déclencher un krach similaire à celui des années 1990, qui avait vu les prix baisser de 35%, une proportion équivalente à celui qui vient d’avoir lieu aux Etats-Unis. En outre, les mêmes comportements exubérants et irrationnels qui justifient le haut niveau niveau des prix pourraient demain provoquer une forte baisse auto-réalisatrice (un début de baisse des prix pourrait pousser les investisseurs à vendre pour se prémunir de la baisse, alimentant la baisse).

Il y a plusieurs raisons qui expliquent le maintien de prix élevés. Tout d’abord, les taux d’intérêts longs sont très bas, ce qui fait baisser le coût total d’achat d’un logement. Ensuite, les banques centrales inondent les marchés de liquidités, ce qui contribue à augmenter la demande de placements, et donc soutient les prix de l’immobilier. Enfin, les taux tellement faibles des bons du trésor poussent les institutionnels à investir dans l’immobilier où les rendements sont meilleurs.

Il y a donc de nombreux facteurs qui soutiennent les prix de l’immobilier en France. Et ces facteurs devraient continuer à agir dans les années à venir, tant que les taux longs ne montent pas. Cela pourrait bien retarder l’explosion de la bulle. Ou pas ? Car les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, comme on a vu aux Etats-Unis. Nous avons peut-être atteint le point d’inflexion et la récession en cours pourrait être le facteur déclenchant l’explosion de la bulle immobilière dès l’an prochain.

Impossible de savoir quand le marché immobilier français va se retourner. D’un côté, les signes d’un retournement sont là, mais de l’autre, de puissants facteurs soutiennent encore les cours. Mais il faut noter que les mêmes facteurs n’ont pas empêché le marché étasunien de s’effondrer.

16 commentaires:

  1. Plus tôt il s'effondrera mieux c'est ! Peut-être que d'autres personnes que les riches investisseurs étrangers pourront enfin accéder au marché du logement parisien. De toute manière le pouvoir n'a jamais rien fait pour permettre aux classes moyennes non particulièrement aisées de se loger à des prix raisonnables (le blocage des loyers annoncé par Duflot et jamais mis en oeuvre n'est qu'une mesure ridicule qui va seulement retarder de quelques mois l'explosion).

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  2. Il est toujours rassurant de lire qu'il y a bulle immobilière, et ce depuis très longtemps, car en la matière les dénégations restent courantes, et aussi de lire qu'il y a un décalage manifeste entre la situation française et celle de ses voisins.
    Les Français ne peuvent le savoir, puisque la communication et la statistique en matière d'immobilier sont confisquées par le lobby, mais c'est bel et bien dans notre pays que la bulle aura été la plus vigoureuse, et ça l'est d'autant plus depuis qu'ils ont baissé en Espagne ou en Irlande.
    http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/publication14650_en.pdf (page 31, pour une synthèse --> http://www.cotation-immobiliere.fr/aspx/stats/StatsDetail.aspx?sPageId=article-euq1-M002)
    Ca date un peu, mais la bulle aussi !!

    Si j'osais compléter ton billet, j'ajouterais qu'il ne faut surtout pas oublier dans les explications du maintien de prix si hauts si longtemps
    - les dispositifs fiscaux massifs type Scellier de subvention publique à la constitution du patrimoine privé des plus aisés
    - déduction des intérêts versés, PTZ, etc. qui n'ont pas servi à alléger la facture des accédants mais à augmenter les marges des promoteurs
    - freins réglementaires à la constructibilité/densification

    Le coût du logement est sans nul doute le point central qui explique le sentiment de paupérisation de classes de plus en plus vastes de la population, de creusement des inégalités. Il est essentiel que sur ce point, comme sur tant d'autres, les politiques aient ENFIN un discours alternatif !

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  3. Cet article de Philippe Murer (économiste) résume bien la situation française de l'immoblier et je l'approuve parfaitement :
    http://www.marianne2.fr/Logement-la-plainte-des-proprietaires-immobiliers-contre-l-Etat-est-regrettable_a220411.html

    Extrait :
    "Le prix des appartements dépend du taux d’emprunt immobilier qui dépend lui-même des taux d’intérêt qui dépend lui-même de la politique d’inflation de l’Etat assigné à la Banque Centrale (BCE)."

    L'article n'est donc pas optimiste quant à un prochain dégonflement de la bulle immobilière qui s'est formée depuis le début des années 2000 puisqu'il renvoie à un prochain changement de la politique de taux menée par la BCE. Autant dire jamais. Faudra il donc attendre un retour à notre monnaie nationale pour voir une inversion radicale et durable des prix immobiliers ?

    L'exemple du marché étasunien comme celui de l'Espagne ne sont pas des contre-exemples vis à vis de la France puisque l'endettement n'y est pas encadré aussi strictement par les banques.

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    1. AMHA le gonflement de la bulle est avant tout psychologique, le ressort de son dégonflement sera donc psychologique. Une fois l'idée de la spirale baissière installée dans les esprits, les effets seront les mêmes que pour la spirale haussière. Ce d'autant plus facilement que l'explosion du chômage, et l'inadéquation persistante des prix et des revenus seront là pour conforter la nouvelle certitude du grand public. On pourra donc se passer de hausse significative des taux d'emprunt.
      Je crois d'ailleurs que le blocage des transactions est largement entamé, comment cela pourrait-il ne pas conduire à la baisse des prix ? En l'absence de statistique exhaustive ou impartiale, ce sentiment ne repose évidemment que sur un constat empirique. Le souci étant que les vendeurs ne veulent pas encore céder, certains ne le pouvant pas d'ailleurs sous peine de negative equity. Ceux-ci seront les seules véritables victimes innocentes du "pétage" de bulle

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  4. Pour ce rendre compte de ce qui nous attend, il suffit de rappeler que l'indice des prix des logements, selon l'Insee, a crû de 1998 à 2011 autour de 150%.

    Sur ce même laps de temps les revenus des ménages ont crû eux de... 45%.

    L'augmentation de l'indice des prix est donc totalement décorrélée de l'évolution du niveau de vie. Ce qui à terme est macro-économiquement insoutenable.

    De là à dire que cette discordance fait apparaitre une importante surévaluation du prix de l'immobilier (d'aucuns l'estiment même autour de 70 à 80%, les plus "optimistes" autour de 30%), il n'y a qu'un pas que l'on peut franchir allègrement.

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  5. Aujourd'hui il est quasiment impossible de trouver un logement (décent) en ville qui représente maximum 1/3 de son salaire. Or au dessus de ce seuil, ça devient dur à vivre.

    Les prix sont vraiment devenus aberrant en France. C'est ridicule d'avoir laissé les prix de l'immobilier grimper alors que dans le même temps les salaires stagnent et le chômage augmente.

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  6. C'est une manoeuvre pour créer de l'instabilité sociale donc rendre le pays plus facilement manipulable par une puissance étrangère ou des intérêts élitistes. Le mondialisme ça vous dit quelque chose?

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  7. Dans une économie de marché concurrentielle personne ne peut savoir ce qui surévalué ou non cela fonctionne sur le désir si tout le monde veut vivre a Paris il est certains que les prix ne sont pas près de baisser idem pour Trifouilly les oies

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  8. @ Nebehr

    Deux chiffres pour résumer la situation du prix moyen du mètre carré :
    - 1997 : 2400 euros
    - 2012 : 8400 euros

    @ Cyril CG

    Complètement d’accord : les études étasuniennes démontrent que tous les dispositifs d’aide fiscale reviennent à faire monter les prix et que cette aide est totalement illusoire. D’accord également sur les freins réglementaires sur lesquels j’avais travaillés pendant la campagne présidentielle.

    Très juste sur le rôle de la psychologie.

    @ Santufayan

    Philippe a raison : tant que les taux restent bas, il y a un risque que la bulle continue à gonfler. Mais il faut noter qu’aux Etats-Unis, la bulle a explosé magré des taux bas (même si les circonstances étaient différentes, le surendettement des ménages était beaucoup plus important). C’est pour cela que j’ai gardé un point d’interrogation. En même temps, la récession qui vient pourrait être un facteur déclenchant.

    @ Julien

    Merci pour ce rappel. Selon les indices publiés par The Economist, les prix devraient baisser de 30% pour revenir à un niveau normal.

    @ Flo_DLR

    Très juste. Et tous les dispositifs d’aide accentuent le problème.

    @ Anonyme

    Il ne faut pas voir des complots partout. La main invisible du marché, exubérante et irrationnelle, est capable de provoquer de telles aberrations toute seule, surtout quand l’Etat lui donne un coup de main.

    @ Patrice Lamy

    The Economist avait averti des années à l’avance de la bulle étasunienne.

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    1. il serait intéressant par rapport a ce genre de publication de voir le nombre de prédictions réalisées et pas ?

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    2. @ Patrice Lamy

      Bien vu. Il y a beaucoup de mauvaises prédictions. Mais en tout cas, ils ont vu juste sur la bulle aux USA...

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  9. Concernant les freins règlementaires, je ne me souviens plus bien ce qu'il y avait ou non dans le programme présidentiel, en tout cas je crois qu'il faut surtout ne pas opposer la lutte contre l'étalement urbain et l'artificialisation des sols, et la construction d'autre part, ce sont deux choses qui peuvent être compatibles. Même si la densification à l'intérieur des zones urbaines reste alors un défi à gérer en matière de transports notamment, c'est une problématique globale pour les urbanistes. Chercher un terrain à bâtir en zone urbaine, j'ai testé donc je sais d'expérience que ce n'est pas simple !

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  10. Question : la bulle immobilière va éclater ou va se dégonfler progressivement (sur 3 ou 4 ans) comme elle a commencé à le faire en province ?
    Signé : PeutMieuxFaire

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  11. Les taux des crédits immobiliers, à 15 ou 20 ans, sont les plus bas depuis la fin de la seconde guerre mondiale. Il n'empêche que pour des revenus moyens, s'il n'y a pas un apport initial important en %, les banques ne suivent plus. Les biens d'exception se vendront toujours car leur rareté et les potentiels acquéreurs se situent dans un autre "monde". Mais les vendeurs de biens estimés aujourd'hui entre 300 et 400000€ à quels acquéreurs s'adressent ils? A ceux qui disposent d'un apport de 150 ou 200000€. C'est de fait une clientèle restreinte relativement à l'offre et cela est connu, mais nous ne voyons pas dans la presse les données qui correspondent à ces données. Il va y avoir des biens qui vont résister car ils trouveront leur clientèle, d'autres qui vont baisser faiblement pour trouver leur client, mais d'autres qui devront baisser plus fortement et tout le danger pour les acteurs du secteur est de ne pas écrouler le château de cartes. Bien souvent, le vendeur est lui-même un potentiel acheteur d'un autre bien, il souhaite vendre au plus haut et acheter au plus bas, les taux d'intérêt sont peu influents dans ce calcul.

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  12. Une baisse des prix ne fera pas de mal au marché.
    Mais comme les années précédentes, les biens de qualité résisteront, les autres...

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  13. Je suis en train de me dire que c'est peut-etre le moment de considerer l'achat immobilier (en province et par lot). La crise du logement malgre les quotas de logements sociaux grandissant devrait toujours etre d'actualite.

    Il faut surtout cibler les biens qui ne se vendent pas mais bien places en Province. Je pense que Paris est un marche trop international. En plus la fiscalisation des plus-values devient trop forte, le locatif a le vent en poupe desormais.

    Je vais cibler des rentabilites brutes au-dessus de 7% avec des taux d'inocupation bas.

    Bientot les banques ne pretront plus... Economisez pour acheter cash!

    Vous pouvez voir plus petit budget en province.

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