Immobilier : et si les conditions de crédit justifiaient les prix ?

C’est curieusement un angle mort de la réflexion. Pourtant, selon l’Observatoire du Crédit Logement, environ 75% du coût d’achat est financé par l’emprunt. Les prix de l’immobilier devraient donc être mesurés en coût complet, incluant le coût du crédit. Voilà qui donne une perspective différente.

Des conditions de crédit bien plus favorables

D’abord, je tiens à remercier Jacques Friggit et la CGEDD pour les données accumulées, et mises à disposition, ce qui m’a permis de faire une analyse remontant à 1984. Sans eux, il serait difficile de remonter aussi loin en ayant des données consistantes, nécessaires à toute analyse statistique. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que les conditions de crédit se sont grandement améliorées. En 1984, le taux d’emprunt était de 13,3% par an, contre 3,1% aujourd’hui. Jusqu’en 1993, il est resté supérieur à 8% par an. Il est tombé autour de 5% au tournant du siècle et encore plus bas après la crise, sous l’effet des politiques monétaires. Ceci a permis une remontée de la durée d’emprunt, passée de 14 ans à 17/18 ans depuis. Il faut noter que ce niveau n’est pas exceptionnel puisqu’en 1919, 50% des emprunts étaient à plus de 30 ans et 40% à 21-30 ans !

Mais si ces chiffres démontrent bien l’amélioration des conditions du crédit, un calcul, réalisé sur le site lafinancepourtous, permet d’en saisir plus concrètement l’impact en prenant l’exemple d’un crédit de 100 000 euros. En 1984, aux conditions moyennes de crédit (taux et durée), la mensualité pour le rembourser était de 1335 euros. Jusqu’en 1995, nous sommes restés autour de 1000 euros. Aux conditions actuelles, emprunter 100 000 euros revient à seulement 628 euros par mois. Si la durée est plus longue, il faut noter que le coût total du crédit a énormément baissé. Quand on empruntait 100 000 euros en 1990, les intérêts ajoutaient la bagatelle de 86 000 euros au coût total. Depuis la fin des années 1990, les intérêts n’ajoutent qu’environ 40% au coût d’un achat et même seulement 29% début 2013. Du coup, si le prix d’achat d’un bien immobilier a bien progressé de 106% par rapport aux revenus depuis 1984, en revanche, le coût complet pour un bien acheté 100% à crédit, n’a progressé que de 23% par rapport aux revenus, presque cinq fois moins ! Pour un crédit finançant 75% du prix du bien (la moyenne en 2013), alors, la progression est de 44%, certes importante, mais beaucoup moins inquiétante que les 106% initiaux.

Un niveau d’endettement à relativiser

Pourquoi le krach immobilier semble inévitable

Depuis l’effondrement des marchés immobiliers étasunien, espagnol et irlandais, plusieurs analystes, dont je fais partie, soutiennent qu’il y a un risque de krach du marché immobilier en France. Il est vrai que de nombreuses données indiquent que la situation est très dangereuse.

Des prix objectivement très élevés

Ici, il faut remercier Jacques Friggit, du CGEDD, qui a amassé et traité une quantité phénoménale de données, permettant d’analyser les prix de l’immobilier depuis 1200 ! Dans un dossier extrêmement complet, il fait un historique du marché immobilier dans notre pays qui donne une perspective de long terme aux prix de l’immobilier. Il est notamment connu pour ce que l’on appelle « Le tunnel de Friggit », une mesure du prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage. Avec cet indicateur, il montre qu’en France, depuis 1965, ce rapport a évolué dans un tunnel de plus ou moins 10% pendant près de 40 ans. Certes, Paris et l’Ile de France sont sorties de ce tunnel à la fin des années 1980, mais y sont revenus à la fin des années 1990.

La France est sortie du tunnel au début des années 2000. Alors que l’indice évoluait entre 0,9 et 1,1 (1 étant la base de 1965), il a atteint 1,8 en 2007. Et s’il a chuté pendant la crise, il est revenu à ces niveaux dès 2011. Il est aujourd’hui à 1,76. La situation est encore plus préoccupante au niveau de l’Ile de France, à 2,06, et à Paris, à 2,46. Au plus haut de la précédente bulle immobilière, au début des années 1990, l’Ile de France avait dépassé 1,4 et Paris 1,5. L’analyse du tunnel de Friggit implique que le marché français devrait baisser de 37,5% pour retrouver un niveau cohérent avec la tendance de long terme, de près de 47% en Ile de France et de 55% à Paris ! Il faut rappeler ici que dans les années 1990, les prix avaient baissé de 35% à Paris.

D’autres facteurs d’inquiétude