lundi 14 janvier 2013

Immobilier : la menace d’un krach se précise


En octobre dernier, j’avais écrit un papier qui s’interrogeait sur la possibilité d’un krach immobilier en 2013-2014. Depuis trois mois, de nouveaux éléments confirment le risque d’un ajustement sévère sur le marché français, qui reste encore protégé par le faible niveau des taux d’intérêts.

Le seuil d’alerte est franchi

Il ne faut pas oublier ici que le marché immobilier français avait connu un très fort ajustement à la baisse, de 1991 à 1998, perdant alors un tiers de sa valeur. Depuis, les prix se sont envolés, notamment à Paris, où le mètre carré est passé de 2400 à 8500 euros, une progression de 250% ! En outre, comme le rappelle The Economist, la France est un des pays où les prix de l’immobilier sont les plus surévalués, de 50% au regard du niveau des loyers et de 35% par rapport aux revenus.

Pire, et c’est un signe avant-coureur traditionnel de retournement de marché, « le nombre de transactions de logements anciens en France s’est élevé à 650 000 en 2012 » selon le président du réseau Century 21, cité par le Huffington Post, soit une baisse de 25% par rapport à 2011. En effet, en général, avant une baisse des prix, le nombre de transactions baisse, à la fois par une baisse de la demande et une restriction volontaire de l’offre, pour éviter de faire baisser les prix.

Mais en général, cela ne dure pas du fait des ventes dites « forcées », qui finissent par provoquer un déséquilibre entre l’offre et la demande. D’ailleurs, au global, les prix ont baissé de 1,6% en 2012. Encore pire, le gouvernement semble avoir pris conscience des problèmes posés par des prix de l’immobilier trop élevés, qui pénalisent la compétitivité de la France (en Allemagne, les loyers sont nettement plus faibles) et a indiqué son souhait d’une baisse des prix.

Le krach est-il certain ?

A partir du moment où l’équipe au pouvoir semble vouloir une baisse des prix, la messe semble dite. Après tout, le niveau des prix de l’immobilier s’explique en partie par l’action des politiques, qui ont multiplié les dispositifs fiscaux d’exonération d’impôts, qui ont fortement soutenu la demande de logements à des fins de placement, soutenant les prix alors qu’ils baissaient dans presque tous les pays. Le renversement de la politique gouvernementale devrait avoir un effet sur les prix.

Malgré tout, le krach n’est pas certain à court, ou même moyen terme. En effet, le marché immobilier reste soutenu par deux puissants facteurs. Tout d’abord, le taux moyen des emprunts immobilier vient d’atteindre un plus bas historique, à 3,23%. Selon le président du réseau Orpi, « une augmentation de 1% du taux d’intérêt entraîne une diminution de 7% du pouvoir d’achat des emprunteurs ». Ce qui signifie aussi que sa baisse soutient fortement le niveau des prix aujourd’hui.

En outre, le contexte économique actuel fait qu’il est peu probable que les taux remontent dans un avenir proche (si cela arrivait, en revanche, le krach serait quasi-certain). Mais surtout, l’abondance de liquidités, le fort niveau d’épargne des Français et le niveau dérisoire des rémunérations des placements monétaires ou même des bons du trésor à 10 ans, rend plus attractif les placements immobiliers, dont les loyers offrent encore un bien meilleur rendement, soutenant les prix.

Bref, même si les éléments favorables à un ajustement des prix semblent se réunir petit à petit (baisse des transactions, changement de direction de la politique gouvernemental), le très faible niveau des taux d’intérêt produit une distorsion des placements d’épargne qui peut repousser (ou ralentir) l’ajustement.

23 commentaires:

  1. La France est néanmoins dans une situation particulière de manque de logement ( 900 000 ?)et dans certains coins (Paris par exemple) il y a une demande importante et peu de biens à la vente, en plus du prix croissant du neuf du à des règles de plus en plus contraignantes pour les promoteurs et au prix des terrains constructibles qui représentent parfois 40% du prix du m2.
    J'ai du mal à croire à un krach à l'espagnol.

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    1. Un tel scénario est honnêtement très loin d'être improbable en France... On n'est pas des surhommes immunisés contre les crises et krachs, hein ^^

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    2. Ce manque de logements n'est pas du aux logements vacants qui servent d'investissements ?

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  2. Je ne comprend pas comment nous pouvons dire qu'un marché et sur ou sous évalué a un instant t le marché vaut ce qu'il vaut nous savons ce qu'il a valut dans le passé mais dans l'avenir personne ne sait a moins de lire dans le marc de café : de plus le marché de l'immobilier est très divers nous ne parlons absolument pas de la même chose entre 300m2 avec vue sur la tour Eiffel et un pavillon en parpaing dans un lotissement avec vue sur les champs de betteraves

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  3. Laurent,

    nous avions échangé sur ce sujet. Oui, les prix ont progressé depuis 1998 mais pas sans raison : il n'y a plus un marché de l'immobilier mais plusieurs. Des zones sont plus attractives que d'autres (IDF, façade de la méditerranée par exemple). Les critères macro-économiques (taux d'intérêts bas et
    forte épargne des ménages français)qui soutiennent le marché sont bien réels mais il existe aussi des critères sociétaux (volonté d'être propriétaire pour "avoir un toit à la retraite", amour des français pour la pierre par exemple). Il existe également un autre phénomène : plus les loyers sont élevés, plus les ménages veulent être propriétaires. Le déficit de logement avec l'évolution de la structure familiale tient également le marché. Et, même si je ne suis pas de gauche, je reconnais que le dispositif DUFLOT présente des avantages pour un investisseur : 18% (au lieu de 13% en Scellier) de défiscalisation sur neuf ans. Laurent, contrairement au cas espagnol où le secteur du BTP était un secteur majeur, en France, il y a une baisse de 28% de mise en chantier des logements collectifs ces six derniers mois par rapport à 2011. La situation de l'offre et de la demande des deux pays n'est pas comparable.
    Il y aura des corrections dans certaines zones mais aucun indice économique (mis à part un effondrement général de notre économie) ne peut conduire un économiste sérieux comme toi à envisager un Krach immobilier, d'ailleurs tu fais preuve de prudence en modérant dans ton intervention le titre de ton article.
    Il y a des biens sur le marché en vente, mais environ la moitié est en vente "à titre d'opportunité" c'est-à-dire si un acheteur se présente. Il y a une baisse des transactions dans l'ancien parce que les banques prêtent moins aux jeunes ménages, mais ceux-ci veulent acheter pour ne pas payer en pure perte un loyer et pour se constituer un petit patrimoine.
    Pour ton information, je travaille dans l'immobilier neuf. Je n'ai jamais autant vendu que ces derniers mois ! Le CA de mon agence est passé de 800000 euros en 2011 à 1.400.000 en 2012 avec le même taux moyen de rémunération. Notre difficulté principale est même le manque de nouveaux programmes sur certaines villes et la quasi absence de grandes surfaces, cela nous oblige à faire des regroupements de lots. Les acquéreurs veulent de la norme BBC du fait du coût de l'énergie, le marché du neuf est vivant.
    A NICE, le prix moyen du mètre carré neuf ne cesse d'augmenter en raison du coût des matières premières, du coût de la MO et du manque de foncier constructible disponible. A PARIS et dans la première couronne, il manque environ, selon la FNAIM, 280000 logements. A Antibes, un récent rapport démontre que la population va s'accroître de 30000 personnes dans les dix années à venir, où allons nous loger les nouveaux arrivants ?
    Là où tu as raison sur ce sujet, c'est que le prix représente une barrière à l'entrée pour les jeunes ménages. Mais, à PARIS comme sur le littoral, comme dans des campagnes du sud telles que le Vaucluse ou encore le Gers, il existe une forte demande exogène : les anglais, les allemands, les russes sont là et veulent de la pierre en France y compris dans des zones rurales où le marché tient aussi du fait des urbains qui s'éloignent des centres de villes.
    Laurent, je crains davantage dans un premier temps, un krach de notre indice de création de richesse que de celui du prix moyen du mètre carré. L'hypothèse que tu présentes d'un krach immobilier ne peut, selon mon avis et au regard des indices actuels, qu'être la conséquence d'une forte récession que nous pourrions éviter avec une politique de relance via une politique monétaire différente et un Etat "investisseur stratège" ; sur ces derniers points, je pense que nous sommes plus en accord. Laurent, la pierre fait encore rêver et tu sais à quel point que cet indice n'est pas économiquement neutre.

    Laurent GUIBERT.

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  4. Pour le Qatar c'est la bonne affaire :

    la convention fiscale entre les deux pays - une sacrée niche fiscale qui dispense un investisseur qatari de tout impôt sur les plus-values réalisées sur la revente de biens immobiliers en France -, qui avait été tant décriée par le PS (du temps de l'opposition), n'a pas été abrogée...

    http://www.marianne.net/Ils-ont-livre-la-France-au-Qatar_a225524.html

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  5. @ OLAF.

    Sujet sensible, les investissements du Qatar peuvent être les bienvenus sur certains territoires. Des élus "amis" de DLR et de NDA sont par ailleurs membres de l'association parlementaire "les amis du Qatar" ; Lionnel LUCA notamment. Voici la liste :

    M. Jean-Christophe Lagarde

    VICE-PRÉSIDENTS
    M. Pascal Brindeau

    M. Olivier Dassault

    M. Guillaume Garot

    M. Christian Ménard

    M. Roland Muzeau

    M. Éric Raoult

    M. Jean-Marc Roubaud

    SECRÉTAIRES
    M. Gérard Bapt

    M. Loïc Bouvard

    M. Patrice Martin-Lalande

    M. Jean-Luc Reitzer

    MEMBRES

    M. Manuel Aeschlimann

    M. Gérard Bapt

    M. Jean-Louis Bernard

    M. Jean-Michel Boucheron

    M. Loïc Bouvard

    M. Pascal Brindeau

    M. Bernard Brochand

    M. Dominique Bussereau

    M. Jérôme Chartier

    M. Philippe Cochet

    M. Olivier Dassault

    M. Olivier Dosne

    M. Tony Dreyfus

    M. Guillaume Garot

    M. Claude Gatignol

    M. Jean-Pierre Grand

    M. Jean-Claude Guibal

    M. Christophe Guilloteau

    M. Michel Herbillon

    M. Christian Jacob

    M. Jacques Kossowski

    M. Jean-Pierre Kucheida

    M. Jean-Christophe Lagarde

    M. Jean-François Lamour

    M. Marc Le Fur

    M. Jean-Marie Le Guen

    M. François Loncle

    M. Lionnel Luca

    M. Richard Mallié

    M. Jean-François Mancel

    M. Patrice Martin-Lalande

    M. Jean-Claude Mathis

    M. Christian Ménard

    M. Damien Meslot

    M. Alain Moyne-Bressand

    M. Renaud Muselier

    M. Roland Muzeau

    M. Jean-Marc Nesme

    M. Yves Nicolin

    Mme Dominique Orliac

    Mme Sylvia Pinel

    M. Henri Plagnol

    M. Jean-Luc Préel

    M. Éric Raoult

    M. Jean-Luc Reitzer

    M. Franck Riester

    Mme Valérie Rosso-Debord

    M. Jean-Marc Roubaud

    M. Gwendal Rouillard

    M. Christophe Sirugue

    M. Alfred Trassy-Paillogues

    M. Patrice Verchère

    M. Philippe Vigier

    M. Michel Voisin

    Secrétaire administratif : M. André Desmedt

    Cordialement, Laurent GUIBERT.

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  6. @ A-J

    C’est juste, mais beaucoup d’institutionnels achètent de l’immobilier à des fins de placement / spéculation. Si le marché se met à baisser, alors un mécanisme de krach peut se mettre en place.

    @ Patrice

    En fait, The Economist compare le prix des logements par rapport aux revenus sur une très longue période, ce qui permet de dire qu’aujourd’hui qu’ils sont surévalués de 35%. Et ils mesurent également la surévaluation historique par rapport aux loyers. Il faut noter que cette méthode leur avait prédire les troubles aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne et en Espagne…

    @ Laurent

    Je suis bien d’accord pour dire qu’il y a des facteurs qui soutiennent le marché (taux d’intérêt, baisse du nombre de mises en chantier, attrait de la pierre) C’est ce que je dis dans la conclusion. Le titre est une accroche. Néanmoins, il y a quand même un risque à moyen terme car beaucoup d’éléments sont inquiétants. Imaginons une remontée du prix des matières premières, une hausse de l’inflation, une remontée de deux points des taux d’intérêts avec peu ou pas de croissance, alors le marché pourrait subir un sévère ajustement.

    @ Olaf

    Merci pour le lien. Un vrai scandale.

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  7. @LAURENTPINSOLLE.
    -Laurent, si les taux d'intérêt remontent avec peu ou pas de croissance,alors le marché immobilier plongera. Les investissements iraient dans ce cas ailleurs que dans la pierre (les supports obligataires par exemple), les ménages ne pourraient pas supporter des taux et des prix au mètre carré relativement élevés. Mais si la BCE remonte les taux alors que la croissance n'est pas au rdv, il s'agira alors d'un véritable assassinat économique de la zone euro.

    -Laurent, la convention fiscale avec le Qatar est certainement moralement scandaleuse mais si elle rend notre territoire attractif pour des investissements que nous ne pouvons pas faire faute de liquidités disponibles suffisantes, est-elle réellement sans fondement ? J'aimerai bien connaître tes arguments. Comment investir avec des fonds souverains "français" ? Devons-nous mieux orienter l'épargne des ménages français ? Nous avons certainement eu un accord bilatéral avec des critères de réciprocité, non ? Et enfin, quels sont les risques entre Qatar et l'invasion d'une "économie islamiste", (sur ce sujet j'entends tout et son contraire) ?

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  8. Ce que je ne comprends avec l'immobilier, c'est pourquoi les frais de transaction, notaire et agence, sont proportionnels au prix du bien vendu.

    En quoi l'acte de vendre une maison demande plus de travail que de vendre un 2 pièces ?

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    1. faut pas confondre taxes (proportionnelles) et honoraires du notaire (fixes)
      le notaire est aussi un collecteur d'impôts

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    2. Pour une vente immobilière, les émolument du notaire ne sont pas fixes mais varient effectivement en fonction du prix.
      Les petites transactions (parcelles de bois, garage etc...) ne rapportent rien mais nous sommes tenus de les traiter, les transactions plus importantes (maison, appartements) font entrer de l'argent dans les études, ça a toujours fonctionné comme ça.
      Ce n'est pas toujours bien logique, surtout que les petis dossiers (petits de par le prix de vente) peuvent s'évérer complexes alors que la vente d'une villa peut ne poser aucun problème et rapporter pas mal.
      En fin de compte, si l'on résume : les plus riches paient plus. Certains diront que c'est équitable, d'autres que c'est injuste.
      Anthony

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  9. Anthony

    La montée globale des prix immobiliers entraine donc une augmentation des revenus globaux de ceux qui interviennent dans la transaction, tandis que l'inflation a été stable depuis le début de la bulle. Les salaires dans les autres secteurs n'ont pas été indexés sur la montée de l'immobilier.

    Il y a une anomalie.

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  10. @ OLAF

    -La montée globale des prix de l'immobilier provoque une diminution du volume des transactions donc pas d'augmentation systématique des revenus des agents immobiliers et des notaires.
    -les revenus et les statuts du secteur immobilier (hors office notarial) sont précaires.
    -Attention, il y a dans ce qu'on appelle les frais de notaires, les droits de mutation à ne pas confondre avec les honoraires d'un notaire.
    -Cela dit, je suis favorable à une modification du fonctionnement de la rémunération des agents immobiliers. Pour éviter de faire payer les acquéreurs, je propose qu'un mandat de recherche soit payant. Ainsi, les curieux qui occupent 90% du temps des salariés de l'immobilier payeraient aussi pour le service rendu.
    Le métier de l'immobilier fait fantasmer beaucoup de gens mais la réalité est autre. Il faut beaucoup de travail pour réaliser une transaction et le revenu moyen n'est pas celui des traders, loin de là ! Laurent GUIBERT

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  11. Laurent GUIBERT

    Merci pour les explications.

    Je pense aussi qu'il y a un problème concernant la mobilité professionnelle de ceux qui achètent, qui lorsqu'ils quittent leur logement et doivent le louer, se retrouvent dans une situation nettement moins intéressante puisqu'ils doivent payer une taxe sur leurs revenus locatifs qu'ils n'auraient pas à payer si ils vivaient dans leur propriété, le problème du revenu fictif. Comment conjuguer accession à la propriété et mobilité géographique ?

    En Allemagne les loyers sont bien plus bas, et aussi les prix d'achat. D'où moins de mis à la rue, d'autant plus le système d'aides prend en charge et trouve un logement. C'est le système triangulaire, un organisme financeur, un autre qui détermine les besoins, santé, logement, formation... et un autre qui prospecte les fournisseurs permettant de répondre à ces besoins.

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  12. Au-delà même de l'immobilier... : http://www.youtube.com/watch?v=yhYAzWVy0Xk&feature=player_embedded

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  13. @ Anonyme

    La BCE ne serait pas à son premier crime économique (cf montée des taux en 2008 alors que la Fed les avait déjà baissés de 3 points ou celle de 2011, comme si les économies étaient vraiment reparties)

    Deux problèmes posés par cette convention :
    - tout d’abord, si on part du principe qu’il faut réduire drastiquement notre fiscalité pour attirer des capitaux, on va finir (ce qui a été fait en partie) dans une course sans fin au moins disant fiscal qui va déconstruire notre Etat
    - la France n’a pas besoin de beaucoup de capitaux théoriquement vu le fort taux d’épargne des ménages (le problème, c’est qu’une partie fuit la France)

    @ Olaf, Bobcestmoi, Anthony

    J’ai tendance à trouver cela plutôt juste.

    @ Olaf

    Oui, mais c’est vrai dans tous les secteurs qui ont plus de croissance que les autres (cf luxe par exemple). Le système allemand profite aussi de la stabilité démographique du pays qui ne met pas une pression sur les prix (plus la politique d’ajustement des coûts qui ne donnait les moyens aux ménages de payer plus cher). Après, il y a beaucoup de particularisme (je crois qu’il y a beaucoup de logements sociaux en Allemagne). Il faudrait en faire une étude plus exhaustive.

    @ Laurent

    Merci pour les précisions.

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  14. J'ai une proposition radicale.
    Le discours dominant répète qu'il y'a un manque de logement et que la seule solution c'est de construire. Or ces mêmes personnes admettent l'existence d'une bulle immobilière. A quoi bon construire si les logements servent de monnaie d'echange ? Alors pourquoi pas monter la taxe sur les plue value immo jusqu'a 100 % ? Ceci en epargnant les residences principales.
    Par exemple si une personne a habité pendant 3 ans dans un logement qu'il a possédé 10 ans il y'aura 70 % de la plue value a imposer. Autre exemple un fonds de pension qui veut monopoliser des appartements en centre ville ne gagneront rien puisqu'ils devront verser toute la plue value. Ainsi un logement ne sera acheté que par ceux qui en ont besoin pour son usage normal c.a.d y habiter. Et là seulement on pourra juger si il manque ou non de logements en France.

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  15. Il ne manque pas de logements en France simplement ils ne sont pas au bon endroit : il y a quantité de logements vides en campagne en des endroit superbes et spacieux une des solution est le développement du télétravail qui permet d'avoir une vie moins stressante et par la même occasion de baisser la facture pétrolière

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  16. En accueillant 200.000 nouveaux arrivants par an, l'on peut en construire des logements .....
    Mais çà, c'est une autre histoire !

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  17. Je pense également que ce crash n'est pas à prévoir d'aussitôt. En effet, beaucoup d'éléments tendent encore en faveur du développement du secteur immobilier. En plus de nouvelles reformes intéressantes y sont apportés!

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    1. La baisse des prix et la baisse des taux par exemple. Il y a aussi les nouvelles reformes apportée par la loi Duflot, qui incitent notamment les investisseurs à acquérir un bien immobilier, notamment en terme d'investissement locatif.

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